GESTIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN MADRID

ASPECTOS LEGALES

  • ¿Qué requisitos legales debo cumplir para alquilar mi vivienda para el canal turístico?

    Para iniciarte en el alquiler turístico será necesario cumplir los siguientes requisitos:

    • Disponer de Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación

    • Solicitar la Declaración Responsable de Inicio de Actividad

    http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=CM_Tramite_FA&cid=1354362808493&noMostrarML=true&pageid=1331802501674&pagename=PortalCiudadano%2FCM_Tramite_FA%2FPCIU_fichaTramite&vest=1331802501621

    • Inscribir el piso en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid

    • Adjuntar a la solicitud de inicio de actividad un plano de la vivienda firmado por un arquitecto

    • Colocar en zona visible una placa de Vivienda Turística

     

    Para más información puedes consultar la web www.madrid.org, donde encontrarás el Decreto 79/2014 por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, y la información para el Inicio de Actividad de Vivienda de Uso Turístico.

  • ¿Debo declarar los ingresos obtenidos por el alquiler turístico?

    Aquellas personas físicas que obtengan rendimientos derivados del alquiler de un inmueble tienen obligación de reportarlo anualmente a través de la declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

     

    La base imponible gravable se calcula restando al ingreso bruto de la renta recibida los gastos necesarios en los que ha incurrido el individuo para arrendar el inmueble. Se deben declarar todas las rentas que se obtengan, independientemente de que se haya alquilado dos días o un año entero.

  • ¿Qué gastos son los que puedo deducirme?

    A la hora de determinar el rendimiento neto, los siguientes gastos serían deducibles, asumiendo que son totalmente pagados por el Propietario y no han sido repercutidos al inquilino, existiendo justificantes de pago de los mismos.

     

    -Generales: todos los gastos necesarios para obtener el rendimiento.

     

    -Específicos:

    A efectos del IRPF (i.e. una persona física es propietaria del inmueble) los siguientes gastos que hayan sido efectivamente soportados por el propietario son deducibles del arrendamiento neto del inmueble (rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF):

    • Intereses de financiación por adquisición del inmueble

    • Amortización del inmueble

    • Tributos (e.j. IBI, tasas de basura, limpieza alumbrado, etc.) No es deducible el ITP ni aquellos de caracter sancionador.

    • Gastos de servicios personales (e.j. gastos de administración, guarda o vigilante, portería, jardinería, etc.)

    • Gastos jurídicos por la formalización del contrato de arrendamiento y gastos de intermediación

    • Gastos de conservación y reparación (e.j. pintura, sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, puertas de seguridad, etc.) No aquellos destinados a la ampliación o mejora del inmueble.

    • Gastos de la comunidad de propietarios

    • Gastos de seguro de resp civil, robo, incendio, rotura de cristales u análogos

    • Gastos de servicios y suministros (agua, gas, electricidad, etc.)

     

    Es de resaltar que:

    • De la lista anterior, los gastos por intereses y reparación y conservación, solo podrán deducirse en su totalidad hasta el el rendimieto íntegro del inmueble (i.e. sólo puede deducirse hasta que el rendimiento quede a 0, pero no negativo). Sin embargo, el exceso puede llevarse a los 4 años siguientes.

    • Los gastos son deducibles en la proporción que el inmueble este efectivamente alquilado, i.e. si el inmueble esta alquilado 9 meses al año, supone un 75% del año, que supone que se puede descontar un 75% de los gastos. Sin embargo, los gastos de intermediación o de anuncios realizados para lograr el alquiler podrán ser deducidos en su totalidad irrelevantemente de cuanto tiempo estuvo alquilado el inmueble.

     

    - Si es PJ, el impuesto es Impuesto de Sociedades (no IRPF), el mecanismo es diferente, serían gastos de la empresa y (a modo general) serían todos deducibles y no imputables a un particular ingreso de un inmueble especifico (i.e. van contra los ingresos generales de la empresa). Obviamente habría que estar cómo siempre al caso particular de la empresa y gasto.

     

    NOTA: El propietario del piso puede deducirse los gastos que él soporta irrelevantemente si alquila el piso directamente al turista a través de un contrato de renta variable, o a BWI a través de un contrato de renta fija.

     

    - Las derramas en principio son simplemente los gastos extraordinarios que deben pagar los vecinos de una comunidad de propietarios por un gasto inesperado. Generalmente son deducibles, dado que en la mayoría de los casos son gastos de reparación o conservación (e.j. se rompe el ascensor - los gastos para arreglar el ascensor son deducibles en el IRPF). Sin embargo, si son gastos por la mejora o ampliación del inmueble (e.j. no había ascensor y se instala uno - los gastos de dicha instalación para mejorar o ampliar el inmueble no son deducibles). Pero, también hay que tener en cuenta, que dicha mejora o ampliación subirá el valor del inmueble y se podrá deducir el % de amortización de ese valor incrementado.

     

    Sobre nuestros servicios, hay que distinguir si:

     1) Persona Física: se puede deducir la totalidad de nuestra factura como gasto por el aquiler de la vivienda en el IRPF, e incluso sin prorrotear el gasto entre los meses en que la vivienda este ocupada (normalmente los gastos contra los ingresos de alquiler hay que prorratearlos ej. si la casa ha estado ocupada 6 meses en el 2016, solo se podrá dar de gasto el 50% del IBI del 2016).

     

    Ejemplo: Nuestra factura es por 100€ + 21€ (IVA). El propietario se deducirá 121€ en el ingreso de alquiler de vivienda declarado en el IRPF.

    2) Persona Jurídica: se puede deducir la parte de nuestra factura sin IVA del Impuesto de Sociedades. El IVA soportado lo compensará contra el IVA repercutido en las correspodientes declaraciones trimistrales de IVA.

     

    Ejemplo: Nuestra factura es por 100€ + 21€ (IVA). La empresa-propietaria se deducirá 100€ en el ingreso de alquiler de vivienda declarado en el I.S., y compensará 21€ como IVA soportado en las declaraciones trimestrales de IVA.

  • ¿La cédula de habitabilidad es igual para todas las viviendas?

    La cédula de habitabilidad no es igual para todos las viviendas, pues depende de que estos sean de nueva construcción o hayan sido ya habitados. La cédula de habitabilidad como tal, la obtendrán únicamente las viviendas que ya han sido habitadas y deberá ser renovado, tal y como hemos dicho, cada 15 años. Esta renovación del documento de habitabilidad, garantiza que tu vivienda se encuentra en perfectas condiciones y puede seguir siendo alquilada. Este trámite se denomina oficialmente cédula de segunda ocupación.

    En el caso de que la vivienda que quieras destinar como apartamento turístico sea de nueva construcción, lo que se tramita es la licencia de primera ocupación. Normalmente, el propietario del inmueble no tiene que realizar ningún tipo de gestión en estos casos, ya que esta licencia suele ser solicitada por el promotor de la vivienda. Es decir, solo tendrá que encargarse de su renovación tras los 15 primeros años.

  • ¿Qué es la cédula de habitabilidad?

    Aquellas personas físicas que obtengan rendimientos derivados del alquiler de un inmueble tienen obligación de reportarlo anualmente a través de la declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

     

    La base imponible gravable se calcula restando al ingreso bruto de la renta recibida los gastos necesarios en los que ha incurrido el individuo para arrendar el inmueble. Se deben declarar todas las rentas que se obtengan, independientemente de que se haya alquilado dos días o un año entero.

  • ¿Qué debo hacer para solicitar la cédula de habitabilidad?

    Para que la Comunidad de Madrid empiece a gestionar la cédula de habitabilidad de tu vivienda, debes tener una serie de documentos:

    Los documentos de obtención de la cédula que puedes encontrar en este enlace.

    • El documento que te acredite como propietario de la vivienda (escritura de propiedad) o como su arrendatario (contrato de arrendamiento).

    • Un justificante de que habéis abonado las tasas correspondientes. Podéis descargar el documento en el siguiente enlace.

    • Fotocopia de tu DNI o del representante autorizado.

    • También es conveniente incluir en la solicitud el plano visado de tu vivienda, ya que agilizará los trámites de concesión y, en cualquier caso, lo necesitarás para la solicitud de la licencia de alquiler turístico.

     

    Una vez tengas todos estos documentos, puedes presentar la solicitud tanto de forma online como presencial. Si optáis por la opción online, debéis saber que tenéis que tener o DNI electrónico o alguno de los certificados electrónicos que permite la Comunidad de Madrid y que podéis consultar aquí. En caso de que prefieras hacerlo de forma presencial, puedes acudir a cualquiera de las oficinas de registro de la Comunidad de Madrid o del Estado.

    Realizados los trámites, ya sean de forma online o presencial, la Comunidad de Madrid podrá trasladar un técnico especialista hasta tu vivienda para que revise la habitabilidad de esta. Cuando este dé el visto bueno os entregará un documento que debéis llevar hasta la administración. De esta forma, en un máximo de 3 meses hábiles obtendréis la cédula de habitabilidad para vuestro apartamento turístico. No obstante, si has presentado el plano visado de tu vivienda, tal y como te hemos aconsejado previamente, seguramente evites este trámite.

    Como podéis ver, los trámites para obtener la cédula de habitabilidad son algo pesados y es por ello que desde Forever Young Apartments guiamos a los propietarios en cada uno de los pasos. ¿Necesitas ayuda con este o alguno de los trámites para tu apartamento turístico? Contacta con nosotros.

    Recientemente la Comunidad de Madrid ha dotado de más medios a la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras para acelerar los trámites de concesión de la cédula de habitabilidad, un proceso que estaba resultando muy tedioso en los últimos meses

  • ¿Puedo alquilar mi vivienda por periodos inferiores a 5 días?

    Tras una lucha que ha durado largos meses, por fin se ha resuelto el recurso que presentó la Asociación Madrid Aloja con el objetivo de declarar nulo el artículo 17.3 del decreto 79/2014. Este artículo era uno de los que más afectaba a todas las viviendas turísticas de Madrid, puesto que establecía que estas no podían ser contratadas por periodos de tiempo inferiores a los cinco días. Esto, que era un quebradero de cabeza tanto para los propietarios de las viviendas como para los turistas, que no siempre querían pasar tanto tiempo en los apartamentos, ha dejado de ser un problema. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, encargado del caso, ha determinado en una sentencia publicada la pasada semana, que este precepto sea nulo.

     

    El artículo 17.3 provocó que el número de días de estancia obligatoria dentro de las viviendas turísticas ascendiese a cinco. Según el propio Tribunal que ha dictado sentencia recientemente, es algo que se opone a diferentes preceptos constitucionales (art.38). Además de esto el artículo en cuestión impedía que existiese una competencia efectiva de los mercados, de la forma en la que diferentes Directivas Europeas recogen que debe ser. En la propia normativa comunitaria se establece lo siguiente: “la intervención pública mediante limitación de los servicios sólo puede realizarse cuando se encuentre justificada por una razón imperiosa de cuando se encuentre justificada por una razón imperiosa de interés general”.

     

    En la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia, la cual puedes consultar aquí, se ha determinado que en este Decreto no se establece en ningún momento el porqué de estas limitaciones a las viviendas turísticas de la Comunidad de Madrid. Este hecho, unido a los problemas relacionados con los preceptos constitucionales y la competencia efectiva, terminó ocasionando que el Tribunal declarase nulo el artículo 17.3.

  • ¿Y qué va a pasar ahora con las viviendas turísticas de la Comunidad de Madrid?

    Por el momento no se saben muchas cosas, pero sí es seguro que la CAM ha decidido no recurrir la reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid.

     

    En palabras del Director General de Turismo de la Comunidad de Madrid, Carlos Chaguaceda, esta sentencia es de imposible recurso gracias a lo bien construida, argumenta y fundamentada que está. Además Chaguaceda se muestra esperanzado de cara al futuro y afirma que se debe “encontrar la manera combinar la iniciativa de los ciudadanos, con la protección de los consumidores, la oferta turística de Madrid y cierto control de la actuación en las plataformas”. Si quieres conocer el resto de declaraciones que hizo, puedes consultarlas en el siguiente artículo.

     

    Este procedimiento que se llevó por la vía contenciosa-administrativa, al igual que ocurre con los pleitos de carácter civil y laboral, llega a su fin por la Sentencia publicada la semana pasada. No obstante, también podía haberse dado por finalizada si se hubiese producido el desistimiento de uno de los actores implicados o por allanamiento del demandado. Además puede terminar por reconocimiento en vía administrativa de las pretensiones del demandante o por conciliación judicial. Si tienes interés en conocer más detalles de este tipo, para entender mejor qué ha pasado y cómo se ha solventado el caso, en este enlace podrás encontrarlos.

     

    La Comunidad de Madrid ya trabaja en una nueva legislación de cara al futuro

    Esta sentencia llega con el verano a la vuelta de la esquina, época de máxima demanda dentro del sector de los apartamentos turísticos. Es por ello que la Comunidad de Madrid está trabajando para que no haya ningún tipo de problema legislativo con las viviendas turísticas. En una entrevista al Preferente el propio Chaguaceda afirmó:

     

    “Chaguaceda dijo a este medio que espera poder lanzar la normativa sobre apartamentos turísticos después del verano, pero adelantó que ésta buscará regular la actividad, sobre todo en lo que concierne al pago de impuestos. Consciente de la carga económica de un alojamiento regulado, consideró que los apartamentos deben existir dentro de la oferta alojativa de las ciudades porque es lo que demandan los turistas, pero siempre que estén registrados y cumplan con la ley vigente.”